Baux urbains

Les différences entre les parties concernant le contrat de location peuvent être résolues par les moyens suivantsde résolution:

- l'accord entre les parties;

- l'arbitrage, qu'il soit de droit ou d'équité, s'il existe un accord pour soumettre les conflits à cette forme de résolution; ou

- la juridiction ordinaire.

Négociation préalable(LO 1/2025 art. 5)

Avec effet à partir du3-4-2025 et de manière générale pour tous les processus, à l'exception des exclusions expressément prévues, il estcondition de recevabilité de recourir préalablement à un moyen approprié de résolution des différends en dehors de la voie juridictionnelle -MASC -pour que la demande soit recevable, à condition qu'il y ait identité entre l'objet de la négociation et l'objet du litige, même si les prétentions pouvant être exercées en voie judiciaire sur ledit objet peuvent varier.

La condition est réputéeremplie lorsqu'un des cas suivants se présente:

- recours préalable à la médiation, à la conciliation ou à l'avis neutre d'une personne experte indépendante;

- présentation d'une offre contraignante confidentielle ou utilisation de tout autre type d'activité de négociation, reconnue dans cette loi ou d'autres lois, nationales ou autonomes;

- l'activité de négociation est menée directement par les parties, ou entre leurs avocats, ou si elles ont eu recours à un processus de droit collaboratif.

L'initiative d'utiliser un MASC peut provenir de l'une des parties, des deux d'un commun accord, d'une décision judiciaire ou du secrétaire judiciaire pour l'orientation des parties vers ce type de moyens.

Les procédures de juridiction ordinaire énumérées ci-dessous nécessitent une négociation préalable, sauf la procédure européenne de règlement simplifié des petits litiges (LO 1/2025 art. 5, 3). Laprocédure de injonction de payer n'est pas expressément exclue de cette condition de recevabilité. Cependant, il s'agit d'une question qui peut être controversée et donner lieu à des pratiques différentes.

Toute activité de négociation, ou sa tentative infructueuse, doit être documentée parécrit signé par les parties.

La clôture de la procédure sans accord se produit dans les cas suivants( LO 1/2025 art. 10, 4):• À l'expiration de 30 jours civils à compter de la date de réception de la demande, sans maintien de la première réunion ou contact ou sans réponse écrite.

• Lorsque, après le début de l'activité de négociation, 30 jours se sont écoulés depuis la date d'une proposition concrète d'accord sans qu'un accord ne soit atteint ou qu'une réponse écrite ne soit obtenue.

• Lorsque, après le début des négociations, 30 jours se sont écoulés depuis la date d'une proposition spécifique d'accord sans qu'une réponse écrite ne soit obtenue.

• Pour une période de 3 mois à compter de la date de la première réunion sans qu'un accord n'ait été conclu. Le délai peut être prolongé par accord mutuel des parties.

• Si l'une des parties notifie par écrit la fin des négociations, en laissant une trace de cela.

L'accord mettant fin à l'activité de négociation doit être formalisé dans undocument, signé par les parties, indiquant toutes les données des intervenants, la date et le lieu, ainsi que les obligations assumées, pouvant être élevé à l'écrit (LO 1/2025 art. 12).

Soncontenu peut porter sur une partie ou sur la totalité des questions soumises à négociation et estcontraignant pour les parties (LO 1/2025 art. 13).

Procédure

Pour établir la procédure applicable en matière de location, le critère de la matière prévaut sur celui de la valeur.

Par lejugement verbal sont traitées:

• Les actions quantifiables exercées par le bailleur ou le locataire et dont le montant n'excède pas 15 000 euros -jusqu'au 19-3-2024, 6 000 euros- (LEC art. 249, 1. 6º et 250, 2).

• Les actions du bailleur qui, indépendamment du montant, concernent (LEC art. 250, 1. 1º):

- la réclamation de loyers;

- les demandes de résiliation pour défaut de paiement ou expiration du terme contractuel; ou

- l'accumulation de la réclamation de loyers et de la résiliation pour défaut de paiement ou expiration du terme contractuel.

Pour le reste des questions relatives aux locations urbaines ou rurales de biens immobiliers, la procédure appropriée est leprocès ordinaire.

Le procès verbal et le procès ordinaire sont desprocédures déclaratives, c'est-à-dire que leur objet est de déclarer la constitution, la modification ou l'extinction d'un droit. Ils ont en commun que ce sont les parties qui apportent au Tribunal les faits, preuves et prétentions qu'elles souhaitent et que le Tribunal décide uniquement sur la base de ces apports -principe de la justice demandée-. Les deux procédures se distinguent par le fait que le procès verbal est simple, principalement oral, concentré et rapide, avec des délais courts; tandis que le procès ordinaire est une procédure lente, complexe et principalement écrite.

De plus, il est possible de recourir préalablement à laprocédure de recouvrement pour la réclamation de la dette locative, si l'expulsion n'est pas demandée.

Enfin, il est possible de recourir à laprocédure européenne de faible valeur pour réclamer un loyer ou des montants dus en vertu d'un contrat de location, à condition qu'ils ne dépassent pas 5 000 euros et qu'une des parties au contrat de location ait sa résidence dans un État membre de l'Union européenne, que ce soit le bailleur par rapport à un bien immobilier qu'il loue en Espagne ou par rapport à un locataire qui a changé de résidence après la fin du contrat (Règlement (CE) 861/2007;LEC disp. finale 24ª).

Montant(LEC art. 251)

Aux fins de la procédure et pour le calcul ultérieur desfrais, il est nécessaire de déterminer le montant de la procédure dans la demande. Selon le type de procédure engagée, le montant varie:

• En cas de procédure verbale avecréclamation de loyers ou de montants découlant du contrat, le montant correspond aux sommes dues jusqu'à la date et à celles qui seront dues jusqu'à l'extinction complète du contrat.

• Tant dans le cas de l'expulsion En cas de non-paiement du loyer ou d'expiration du terme contractuel, le montant est déterminé par le montant d'une année de loyer, quelle que soit la périodicité fixée dans le contrat.

• Dans les procédures verbales où il y a uneaccumulation de réclamation de loyer ou de montants découlant du contrat et de l'expulsion, que ce soit pour défaut de paiement du loyer ou pour expiration du terme contractuel, le montant de la procédure est déterminé par l'action de plus grande valeur, ou bien l'annuité de loyer ou bien les loyers et montants découlant du contrat réclamés.

Compétence(LEC art. 52)

Dans les procès relatifs aux baux immobiliers et aux expulsions, la Section Civile du Tribunal d'Instance -jusqu'à sa constitution, tribunal de première instance- du lieu où se trouve le bien immobilier est compétente, sans possibilité de soumission expresse ou tacite des parties à d'autres Tribunaux (LEC art. 54, 1).Toutefois, lorsque le procès découle de l'opposition à un injonctif introduit précédemment, il n'est pas résolu si la compétence revient au Tribunal du domicile du défendeur ou à celui où se trouve le bien immobilier loué: - sur la base de l'art. 818, 3 de la LEC, on peut soutenir que celui qui a initié la procédure doit la terminer; et- en revanche, conformément à l'art. 52, 1. 7 de la LEC, étant donné que la réclamation découle d'une relation locative, le Tribunal compétent est celui où se trouve le bien immobilier loué.Prescription des actions).

Cependant, lorsque le litige provient de laopposition à une injonction de payer précédemment soulevée, il n'est pas résolu si la compétence appartient au tribunal du domicile du défendeur ou à celui où se trouve le bien loué:

- sur la base de laart. 818, 3 de la LEC on peut soutenir que celui qui a initié la procédure doit la terminer; et

- en sens contraire, conformément à laart. 52, 1. 7 de la LEC, étant donné que la réclamation découle d'une relation locative, le tribunal compétent est celui où est situé le bien loué.

Prescription des actions(LAU disp. adic. 10ª)

Tous les droits, obligations et actions découlant des contrats de location visés dans laLAU, y compris ceux en vigueur à la date de son entrée en vigueur, sont soumis au régime général de prescription du Code civil, en l'absence de délai spécifique de prescription prévu:

- prescrivent après 5 ans à compter de la date à laquelle l'exécution peut être exigée lesactions personnelles, qui n'ont pas de délai spécial de prescription (CC art. 1964); et

- prescrivent également après 5 ans lesactions visant à exiger l'exécution de l'obligation de payer le loyer des locations, qu'il s'agisse de biens immobiliers ruraux ou urbains, ainsi que les autres paiements effectués annuellement ou à des intervalles plus courts (CC art. 1966).

Réclamation de loyers et autres montants découlant de la location

Lebailleur, en cas de non-paiement du loyer et des montants auxquels le locataire est tenu en vertu du contrat de location, dispose des options de procédure judiciaire suivantes:

- verbal;

- injonction de payer; ou

- exercer de manière cumulative la réclamation de loyer avec l'expulsion pour défaut de paiement. C'est l'option la plus utilisée dans la pratique.

Ils sont traités par laprocédure verbale toutes les réclamations de loyer ou les montants dus par le locataire découlant du contrat de location, indépendamment de lasomme même si elle dépasse la limite de 15 000 euros (LEC art. 250, 2).

Si le contrat a été résilié auparavant et que desloyers impayés sont réclamés, la procédure appropriée est également verbale, car la résiliation du contrat ou son extinction ne change pas leur nature de loyers. La loi ne fait pas de distinction entre les loyers réclamés avant ou après la récupération de la propriété (LEC art. 250, 1. 1).

De même, tant dans les locations rurales que urbaines, tous les sujets pouvant êtrequantifiés dans les limites de cette procédure doivent être traités dans un procès verbal (LEC art. 249, 1. 6º), par conséquent, le reste des réclamations du bailleur, non liées aux réclamations de loyers ou aux expulsions, qui devaient auparavant être traitées dans un procès ordinaire, seront traitées dans un procès verbal s'ils ne dépassent pas 15 000 euros.

D'autre part, cette modification de la norme permet également l'accès dulocataireà cette procédure, sans être obligé de recourir à une action en justice ordinaire pour réclamer, par exemple, le remboursement de la caution ou une réparation qui incombait au bailleur, à condition que son montant n'excède pas 15 000 euros.

L'action en justice verbale pour réclamation de loyers ou de sommes assimilées a un caractère deprocès plénier dans lequel les parties peuvent faire valoir toutes les vicissitudes qui ont affecté le contrat de location et, par conséquent, l'existence ou non de la dette réclamée.

1. Début de la procédure(LEC art. 437) Demande

(LEC art. 437)L'action en justice verbale est engagée par une demande dans laquelle

sont consignés:- les données et circonstances d'identification du demandeur et du défendeur;

- le domicile ou la résidence où ils peuvent être assignés à comparaître;

- les faits et les fondements juridiques; et

- ce qui est demandé, exposé avec clarté et précision.

La demande doit contenir le

processus de négociation préalableprocessus de négociation préalable effectuée ou l'impossibilité de celle-ci, et, le cas échéant, les documents justifiant le recours à un moyen approprié de règlement des différends (LEC art. 264, 4º rédaction LO 1/2025).

Ledomicile ou la résidence aux fins de signification est généralement celui du bien loué.

Dans la demande, il convient de spécifier en plus des loyers échus et impayés la réclamation desloyers à échoir jusqu'à ce que (LEC art. 220, 1):

- ils soient mis à jour dans le paiement des loyers et montants dus, si le contrat de location se poursuit; ou

- jusqu'à la résiliation du contrat de location.

Admission(LEC art. 404 et 438 - rédaction LO 1/2025-)

Après examen de la demande, elle est admise ou portée à la connaissance du Tribunal pour qu'il statue sur l'admission dans les cas suivants:

- lorsqu'il estime l'absence dejuridiction ou compétence du Tribunal; ou

- lorsqu'il est détecté dans la demande desvices formels non corrigés par le demandeur dans le délai imparti.

Dans ledécret d'admission de la demande, il est indiqué, dans les cas où c'est possible, que le défendeur peut agir sans avocat ni procureur et que des formulaires normalisés sont à sa disposition au tribunal ou sur le site électronique, qu'il peut utiliser pour répondre à la demande.

Réponse à la demande(LEC art. 438, 1)

Une fois la demande admise, le défendeur est invité à y répondre par écrit dans ledélai de 10 jours.

Si le défendeur ne se présente pas dans le délai imparti, il est déclaré en état decontumace(LEC art. 496).Requête reconventionnelle(LEC art. 438, 2)

Il s'agit de l'exercice, par le défendeur, d'une action nouvelle contre le demandeur, à traiter dans le même procès et à décider dans le même jugement que celui qui statue sur la demande initiale.La requête reconventionnelle est présentée avec la réponse à la demande et doit remplir les

conditions requises

La contre-demande est formulée avec la réponse à la demande et doit répondre auxexigences exigés pour la demande succincte (LEC art. 437). De la reconvention est donnéenotification au demandeur au moins 5 jours avant la date fixée pour l'audience.

Dans le procès verbal pour réclamation de montant, si la reconvention est possible, elle est soumise aux exclusions suivantes:- ne pas déterminer l'impropre du procès verbal; et

- qu'il existe un lien entre les demandes de la reconvention et celles qui font l'objet de la demande principale.

- il existe une connexion entre les prétentions reconventionnelles et celles qui font l'objet de la demande principale.

2. Audience(LEC art. 438, 8 à 10 et 440 -rédact LO 1/2025-)

Proposition de preuve

Après avoir répondu à la demande et à la reconvention, le secrétaire judiciaire accorde aux deux parties undélai de 5 jours pour proposer des preuves et citer des témoins, experts ou parties nécessaires et faire les contestations qu'ils estiment pertinentes.

Passé ce délai, le Tribunal statue parordonnance sur la contestation de la valeur du litige en cas de survenance, sur les exceptions procédurales soulevées, sur l'admission de la preuve proposée et sur la pertinence de la tenue d'une audience.

Contre laadmission ou le rejet de la preuve par le Tribunal, seul un recours en révision est possible, qui est instruit et résolu sur-le-champ; et si elle est rejetée, la partie concernée peut formuler uneprotestation pour pouvoir interjeter appel.

Le Tribunal, même si les parties l'ont demandé, peut décider qu'il n'y ait pas d'audience et prononcer un jugement lorsque la seule preuve admise est celle des documents, et que ceux-ci ont déjà été présentés dans la procédure sans être contestés, ou lorsque des rapports d'experts ont été présentés et que le Tribunal n'a pas jugé pertinente ou utile la présence des experts au procès.Convocation(LEC art. 440 - rédaction LO 1/2025-)

Dans le cas oùla tenue de l'audience est décidée, les parties sont convoquées le

jour et à l'heureindiqués à cet effet, dans les 5 jours suivant la conclusion de la phase de réponse, devant avoir lieu avant un mois. Dans la convocation, lesavertissements suivants sont donnés aux parties:

- ils doivent assister à l'audience avec lesavertissements aux parties:

- doivent comparaître à l'audience avec lesmoyens de preuve sur lesquels ils entendent s'appuyer;

- peuvent être soumis à unenégociation pour tenter de résoudre le conflit, y compris la médiation, auquel cas les parties doivent indiquer lors de l'audience leur décision à ce sujet et les raisons correspondantes; et

- l'audience n'est pas suspendue en cas d'absence des parties. S'ils ne comparaissent pas et que leur déclaration est proposée et admise, les faits de l'interrogatoire peuvent être considérés comme admis. En cas d'absence du demandeur, il est réputé se désister et les frais engagés lui sont imposés, et en cas de défaut du défendeur, il est déclaré endéfaut(

LEC art. 442).

Pratique de la preuve

(LEC art. 445 - rédact LO 1/2025 - et 446)Les preuves admises sont pratiquées. Une fois les preuves pratiquées, y compris les diligences finales, les parties peuvent formuler desconclusions pour évaluer les résultats de celles-ci (

3. Jugement(LEC art. 447 - rédaction LO 1/2025 -)

Une fois l'audience terminée et les conclusions formulées ou les plaidoiries des parties entendues, en cas de non-admission et de non-pratique des preuves, le tribunal clôture l'audience et rend son jugement dans un délai de 10 jours.Le juge peut décider de prononcer oralement le jugement, qui sera ensuite consigné sur support audiovisuel de l'acte ( de 10 jours.

Le juge peut décider de prononcer verbalement le jugement, qui sera ensuite consigné sur le support audiovisuel de l'acte (LEC art. 210 rédaction LO 1/2025).

Les jugements rendus dans les procès verbaux pour demande de loyers ou de sommes dues découlant du contrat de location ont autorité de chose jugée matérielle.réclamation de loyers ou montants dus dérivées du contrat de location ont l'effet de la chose jugée.

De même, l'autorité de chose jugée s'applique au jugement dans les demandes où est cumulée la demande d'expulsion et celle de réclamation de loyers ou de sommes similaires pour défaut de paiement de loyers ou de sommes assimilées, ainsi que les actions intentées contre le garant ou le cautionnaire solidaire.accumule la demande d'expulsion et la réclamation de loyers ou montants assimilés dus pour non-paiement de loyers ou montants assimilés, ainsi que les actions intentées contre le garant ou le garant solidaire.

Registre des jugements définitifs pour impayés de loyers(L 4/2013 art. 3)

Ce Registre est créé dans le but de fournir des informations sur le risque que représente la location de biens immobiliers à des personnes ayant des antécédents de non-paiement de leurs obligations de paiement de loyer dans le cadre de contrats de location et qui, pour cette raison, ont été condamnées par un jugement définitif dans le cadre d'une procédure d'expulsion conformément àinformations sur le risque qui consiste à louer des biens immobiliers à des personnes ayant des antécédents de non-paiement de leurs obligations de paiement de loyer dans le cadre de contrats de location et qui, pour cette raison, ont été condamnées par un jugement définitif dans le cadre d'une procédure d'expulsion conformément àLEC art. 250, 1. 1º ouLEC art. 438 rédaction LO 1/2025.

Letribunal compétent doit transmettre ces informations au Registre indiqué.

De même, lesorganes d'arbitrage compétents doivent informer ledit Registre des données relatives aux personnes déclarées responsables du non-paiement des loyers, par le biais d'un arbitrage prononcé à cet effet.

Lesparties intéressées ont accès aux informations figurant dans le Registre, les propriétaires de biens immobiliers souhaitant conclure des contrats de location sur ceux-ci, qu'ils soient des personnes physiques ou morales.À cette fin, ils doivent présenter uneproposition de contrat de location identifiant le locataire potentiel, se limitant aux informations auxquelles il aura droit, aux données figurant dans le Registre, concernant exclusivement ledit locataire.

Les personnes inscrites au Registre peuvent demander laradiation de l'inscription lorsqu'elles ont payé la dette pour laquelle elles ont été condamnées dans la procédure correspondante. Cependant, l'inscription dans ledit Registre a unedurée maximale de 6 ans, procédant à son annulation automatique à la fin de cette période.

Cette inscription est en tout cas soumise à ce qui est établi dans la réglementation deprotection des donnéesà caractère personnel.